中国房地产遭遇行业洗牌,房企如何驾驭市场?  

                       ——中国房地产企业如何在2009年成就一番“英雄企业”？ 

    经过多年的宏观调控，2008年进入了“住房调整年”，2009年则可能是更为严寒的“房产过冬期”，但调控仍然像春雨一般“润物细无声”。事实上，国家对土地与资金的控制愈加严格，使房地产开发商遭遇了最严峻的考验。各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张与土地的失控，尤其是消费者的观望欲望将“继续坚强”与开发商的信任危机，房地产开发企业将面临淘汰，行业洗牌成为必然。可是有挑战就有大机遇，一些实力强大的企业可借时势造英雄，成就一番伟业。  

    什么样的企业才能驾驭市场？  

    第一波：比判断——剩下的是对未来大趋势判断正确的企业。  

    第二波：比资源——资源越大的企业越能留下，资源小的企业淘汰。  

    第三波：比战略——有战略规划的企业才能留下。  

    第四波：比运营——有职业化、专业化团队管理与运营的企业能留下。  

    第五枚：比品牌——品牌效应，增加发展的无形资产基础  

    第六枚：比增值——化“增长”为“增值”，由“务虚”到“务实”，使土地、楼房、物业等增值最大化。  

    面临的机遇  

    市场规范  

    一些追求规范化操作的企业，也一直在身体力行，地产行业中，各方面的能力都受到好评，但在过去不规范操作的市场中却很难拿到好地。今日，市场的游戏规则越来越规范，一些“关系化”企业在土地资源上的强势地位将淡去，而那些专业实力和在资本市场、客户群体中良好口碑的企业将越来越具显著的优势。  

    抓住市场空挡  

    最近出台的各项宏观调控的政策，对一些实力不强的开发公司所带来的压力已经开始显现。一些在售项目加大促销力度，急于收回资金。而另一些正在酝酿的项目则更加慎重，有资金实力的开发商可能没有地，因此笔者建议，一些资金充足的企业，不妨适时地抓住市场空挡，收购、合作50—100亩土地进行开发，对其长期发展与壮大将有相当大的利好。  

    提升综合实力  

    未来房地产企业的竞争将是综合实力的竞争，笔者建议一些有实力与势力的企业凭借“实力+品牌+项目运营”来进行有效扩张，以不断提高自身的综合竞争力。   

    拓宽融资渠道  

    新规则的出台，意味着游戏规则的改变，融资能力差的开发商将可能因资金短缺而失败。拓宽资金来源和融资渠道是公司战略的重中之重，寻求包括上市、房地产信托和房地产基金在内的多元化融资途径，同时，兼顾资本金的内部积累和外部积累。  

    调整项目运作模式  

    针对各自公司特点，灵活调整项目的运作模式，如合作开发、股权合作等。  

    尽可能降低风险  

    为了降低风险，要停止扩张、战略收缩，实行减法经营，包括产业减法、产品减法和股权投资减法。  

    还要牢牢把握差异性  

    “房地产地区性很强。政府的主导性，加之地区政府对土地供应的把握不同，造成地区供求关系不同，使地区的差异性进一步加强。在不同地区操作项目时，要充分认识到地区的差异性，在宏观调控当中，牢牢把握住差异性，方能胜出！  

    战术建议  

    做减法：抛掉公司不擅长的项目，专心经营住宅项目，尽可能得向国家支持的住宅类型靠拢，不搞投资大的商业地产，不盲目追求大盘；从追求“规模、速度”转向“品牌、增值”；适当放慢销售速度，化1-2年短期目标为3-5年中期目标。   

    资金链：协调好个项目间资金链的关系，把握好开工时机，节约开发与管理成本；进行多种渠道融资，尽快上市，运作资本市场，启动民间资本，快速托盘信托业，寻求多方合作，使资金链得以有效而健康的运转。  

    拿地是关键的选择。在对地块作研判时，既要考虑经济原则（贵不贵），也要对地块挖的深一些：有什么原生资源可以在规划设计，营销推广中利用，比如：小山丘，坡地、大水井，原生树等，或者近旁有优美的自然环境（湖，公园，古建筑等），或者正好政府的重大项目（如不夜城，大公园，欧洲城等），另外，拆迁的成本和竞争对手的情况研究也是不可或缺的知己知彼，方能胜利，诸如此类。总之，地的升值空间要大。为此，可采取或收购、或兼并、或合作一些“无实力无资金无经验无品牌无人才，却有合法土地开发”的“五无一有”的小企业，开发与运作50—100亩的中小型房产项目，作为“细水长流”式的土地资源。  

    从研究“消费者”转向研究“产品”。目前产品严重同质化，大家都在吆喝绿色生态住宅，有的楼盘什么都吆喝，健康、生态、环保、绿色、大盘大规划、精品户型，铺的很开，可没一样做精做透，这是在产品设计时尤其要注意的，要请优秀的设计师结合市场作产品，烂房子还卖个好价的时代早过了。拿地时就要考虑，这块地能不能作出好产品来，从研究“消费者”转向研究“产品”，再转回到“消费者”！   

    施工质量：据悉，每一个质量问题后面都隐藏着三百多个不利因素，在购房人要求越来越高的今天，开发商与业主对簿公堂的事时有发生，企业和项目形象一旦受损，代价即经济效益，更不说品牌了。  

    配套先做，景观先行，物业先行。要有“门里的为第二，门外的才是第一”的配套思想。房地产进入比小分时代，在比小分上花功夫，愈发取悦消费者，而获得市场的主动权将更大；考虑到房屋的升值保值，物业必须与规划同步，如此增加产品的延伸价值。  

    单一变复合。房地产开发不是简单的建筑产品的营造，而是生活方式的营造，地产与其他产业的复合，符合人们生活方式以及质量的追求。如此在运营资本的背后，同时也在经营地产品牌，甚至还在运营城市未来。  

    培养一支职业经理人队伍。优秀的管理班子和善于执行的团队，也是开发商的法宝，毕竟，所有的所有，都要靠团队去做，专业的人才是企业第一竞争力，因此职业经理人必须是一个九段整合师，不一定会看病，但必须会检药，因为房产开发与管理的整合能力是其首要条件。  

    从国内政策层面看  

    房地产业是一个涉及面广、带动系数高的行业，据统计，我国每年钢材的25％、水泥的70％、木材的40％、玻璃的70％和塑料制品的25％都用于房地产开发建设中，房地产业对这些产业的发展能起到1：1.17促进作用。因此，促进房地产业得到进一步发展是确保国民经济持续健康运行的内在要求。房地产业将面临日益优化的政策环境，继续巩固其支柱产业的地位，发展空间更加广阔。  

    因此，从中长期来看，我国房地产业属于朝阳产业，目前还处于总量增长时期，现阶段出现的结构性和区域性矛盾属于前进中的问题，必将随着宏观经济的持续发展和国家产业政策调整而逐步解决，房地产业的中长期趋势良好。

本文来源：梅花网